전세사기 예방법(전세계약 주의사항)

  한동안 ‘깡통전세’ 라며, 한 명 또는 한 팀의 사기꾼이 수 천명의 피해자를 만드는 빌라왕, 건축왕 등의 전세 사기 사건이 이슈였습니다. 다양한 프로그램에서 전세 사기 사건들을 다뤘지만, 사기를 당하지 않으려면 어떤 것을 체크하고 부동산 계약을 진행해야 하는지 정확이 알기가 어려운 것 같아, 이번에는 깡통전세를 피하는법, 전세 사기를 당하지 않도록 하는 예방 행동에 대해 알아보았습니다.

 

1. 전세 사기 유형

• 깡통전세: 주로 신축빌라 또는 나홀로 아파트(동이 한 개)에서 발생되는데, 건축물의 특성 상 집마다 크기, 모양 등이 다르기 때문에 시세가 아파트처럼 어느 정도인지 정해져 있지 않고, 신축이기 때문에 시세가 자리를 잡지 않은 상태이기 때문에 가능합니다. 집주인(건축주)은 전세보증금을 시세만큼 받고 계약 후 임대사업자에게 넘기는 경우가 그렇습니다. 집주인이 바뀌면서 그 사이에 근저당이 설정되는 경우가 있어 주의해야 합니다.
• 보증금 먹튀: 다가구, 상가주택 등의 건물 내 모든 호수를 전세로 돌린 뒤 경매로 넘겨 모든 보증금을 가로채는 경우인데, 전세(전입신고)일자보다 근저당이 먼저 설정되었다면 전세금을 돌려받기 어렵습니다.
• 다중계약: 하나의 부동산에 다수의 임차인과 전세 계약을 진행하는 경우로, 서류 검토를 자세히 한다고 해도 피해자가 되기 쉬어 조심해야 합니다.
• 이 외에도, 월세 세입자가 집주인인 척 행세하며 새로운 세입자와 전세계약을 하는 등 다양한 사기 방법이 계속해서 늘어나고 있으니, 잘 살펴보고 계약을 해야겠습니다.

 

2.  전세계약 시 체크사항

계약 전	주택의 상태 및 적정 전세가를 확인합니다. ☞ 정부24의 건축물대장(무료)을 확인하여 불법건축물은 아닌지 확인합니다. ☞ 국토부실거래가 공개시스템이나 네이버부동산으로 전세가를 비교하고, 인근 부동산 여러 방문하여 비교합니다.
	임대인의 부채 내역을 확인합니다. ☞ 경매 시, 보증금을 선순위로 받을 수 있는지 확인을 위해 인터넷등기소 (iros.go.kr) (부동산등기 발급 1000원)를 통해 등기부등본의 을구, 근저당 설정 여부, 다가구주택의 경우 전입세대 확정일자 내역을 확인합니다. ☞ 공매로 넘어가지는 않을지, 국세(세무서/홈택스) 및 지방세(주민센터/위택스) 미납 여부를 확인합니다.
계약 시	임대인과 공인중개사의 신분이 올바른지 확인합니다. ☞ 등기부등본의 소유자와 거래하는 집주인이 동일인물인지 신분증을 비교합니다. ☞ 국가공간정보포털 (nsdi.go.kr)→열람공간→부동산중개업 조회
	‘권리보장 특약’이 명시된 주택임대차표준계약서를 활용합니다. ☞ 국토교통부 부동산거래관리시스템의 서식 이용 *권리보장 특약이란, 계약일로부터 잔금일 다음날까지 대출 등을 받지 않고, 현재 등기부등본상의 권리관계를 유지한다는 내용이며, 이를 위반 시, 계약을 해지할 수 있음을 명시합니다.
계약 후	계약이 끝난 날 즉시, 확정일자를 받습니다. ☞ 국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템 (molit.go.kr) 또는 주민센터에서 임대차 신고
잔금 후	계약 시 확인한 사실(근저당)에 변동이 없는지 확인합니다. ☞ 인터넷등기소→등기부등본의 을구 확인.
	전입신고로 대항력(다음날 0시 발생)을 갖춥니다. ☞ 정부24 또는 주민센터 방문
	전세보증보험을 가입합니다. ☞ 주택도시보증공사(HUG),  한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 중에 가입.

주택임대차 표준계약서(개정).hwp

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이런 사기사건들이 나날이 늘어가고, 조심한다고 해도 부동산과 조직적으로 움직이면 눈뜨고 코 배이는 사람이 어느 순간 내가 되어있을 지도 모르니, 이사 날까지 꼭 철저하게 확인해야 할 거 같습니다. 깡통전세 피해예방 상담센터 (kapanet.or.kr) 도 무료로 운영하고 있다고 하니, 필요하신 분들은 상담을 신청해보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

또한 전세사기 피해자들을 위해 22년 9월 HUG 주택도시보증공사에서 빌라왕의 피해가 컸던 서울시 강서구에 전세피해지원센터를 개소하였으며, 최근 인천 쪽 빌라에서 많은 전세사기 사건이 발생한 이유에서인지는 모르겠으나, 인천지방검찰청 부천지청에서 전세사기 피해자를 위한 무료 법률상담을 실시하고 있다고 하니, 필요하신 분들은 꼭 상담받으시고 최소한으로 피해를 줄이시길 진심으로 바라겠습니다.

• 전세피해지원센터 : 예약신청은 전세피해지원센터 홈페이지 > 고객지원센터 > 예약신청 란에서 시간대와 상담유형을 선택하시어 신청하시면 됩니다. 상담  가능시간은  오전10시~오후5시,  ☎ 02-6917-8119
• 인천지방검찰청 부천지청 : 전화로 문의 후 상담진행하시면 됩니다.  상담 가능시간은 오후2~6시,  ☎인권보호관실 032-320-4337~8